Banco Santander Sale

México DF

Reto

La cartera estaba integrada por 219 activos, 16 edificios de oficinas y 203 sucursales bancarias.
La cartera completa de inmuebles la adquirió FIBRA UNO, primer FIBRA mexicano; la fecha de anuncio de la operación fue el 24 de abril de 2012.

La cartera se vendió a un valor de la tasa de capitalización de 8.25% y una tasa de capitalización neta después de gastos del 8.01%; la forma de pago pactada fue en efectivo.

Solución

Esta es una breve descripción de las operaciones de:

• Las rentas en todas las sucursales se negociaron en cifras cercanas a las rentas de mercado.
• El plazo del arrendamiento para todas las sucursales es de 20 años.
• La moneda para todos los arrendamientos es el peso.
• En la estructura, la propiedad de los inmuebles no se transfiere al arrendatario al finalizar el plazo del contrato de arrendamiento.
• La opción de comprar los activos al final del plazo del arrendamiento será negociado con el arrendador al vencimiento del plazo inicial del arrendamiento y se espera que su valor se aproxime por lo tanto al valor razonable.
• Dicho contrato de arrendamiento otorga a Santander la opción de cancelar contratos de arrendamiento en un máximo de cinco propiedades por año, con un máximo de hasta 25 propiedades durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
• El contrato de arrendamiento requiere que Santander pague multas en función del año en que la cancelación se produce en tres y nueve meses de renta por el contrato de arrendamiento correspondiente cancelado. Santander cree que las sanciones no son suficiente para permitir al arrendador recuperar su pérdida relacionada con las cancelaciones.
• Aunque Santander no tomó en cuenta las cláusulas de cancelación como una reducción de los términos del contrato de arrendamiento de los edificios, Santander cree que agregan incertidumbre significativa en cuanto a si las opciones de renovación serán ejercidas o no. Santander no se hace responsable de las garantías establecidas en el contrato de arrendamiento.
• Si una sucursal se cierra con el fin de construir otro edificio más rentable, FIBRA UNO y Banca Santander compartirán la plusvalía del nuevo edificio.
• La operación no se ha cerrado de manera definitiva debido a cuestiones del título de propiedad.

Contacto

Capital Markets


Más Información

Capital Markets


Clientes

Banamex

DIFA

DEKA

Deutsche Bank

EURO Hypo

GE

GNP

Reichman

Grupo Salinas

Credit Swiss

Mundo Ejecutivo

DEGI


Testimonial